住み替えによる住まいの売却

住み替えとは、現在のお住まいから新しい住まいへ移り替えることをいいます。引っ越しとほとんど同じ言葉ですが、あえて「住み替え」というときは不動産の取引が行われることが一般的です。新しく賃貸物件を借りたり、マイホームを購入したりすることがない、実家への引っ越しなどは住み替えとはいいません。

賃貸物件へ引っ越しする場合は、敷金礼金と家賃などを支払って鍵の引き渡しをすれば、すぐにでも入居が可能です。しかし、現在のマイホームから新しいマイホームへ住み替える場合は、マイホームの売却と新しいマイホームの購入を同時に進めなくてはなりません。

大きなお金が動く不動産を同時に2つ取り扱うため、資金操りや住宅ローン、税金など賃貸物件への引っ越しでは起こらない問題を考える必要があります。住み替える事情はさまざまですが、正しい順序に沿って計画的に進めることで、無駄な費用の負担などを抑えながらスムーズに住み替えられるようになるでしょう。

買い替えで重要なのは「購入」よりも「売却」

住まいを買い替えることが決まれば、どうしても新しい物件探しからはじめたくなるものです。しかし、買い替えで大切なのは現在の住まいの「売却」といえます。現在の住まいが売れる期間や金額によって、新しい住まいの予算や購入する時期が大きく変わってしまうためです。

また、同じ不動産会社へ売却と購入を相談する場合、売却に強い不動産会社であるかは非常に重要なポイントとなります。査定額や売却力をきちんと確かめたうえで、まずは売却することを目的に不動産会社を選ぶと、スムーズな買い替えが可能になるでしょう。

大きなお金が動く不動産を同時に2つ取り扱うため、資金操りや住宅ローン、税金など賃貸物件への引っ越しでは起こらない問題を考える必要があります。住み替える事情はさまざまですが、正しい順序に沿って計画的に進めることで、無駄な費用の負担などを抑えながらスムーズに住み替えられるようになるでしょう。

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相続した不動産の売却

家や土地を相続したものの、活用する予定がない場合は「売却してしまおう」と考えることも多いでしょう。実際に、相続した不動産を売却して現金化することは、さまざまなメリットがあります。相続した不動産の売却をお考えの方は、売却のメリットや費用・税金についてしっかりと理解しておきましょう。

相続にかかる費用や税金

不動産を相続してから売却するまでには、税金や手数料などさまざまな費用が発生します。具体的には、相続時にかかる登記免許税や書類取得費用などがあり、売却時には仲介手数料や譲渡所得税などがあります。それぞれ金額の目安をまとめていますので、相続した不動産の売却準備にお役立てください。

相続した不動産を売却するメリット

相続した不動産は、使う予定がなくても所有しているだけで固定資産税や都市計画税が課せられます。近くに住んでいたとしても、庭の手入れや建物の修繕費用などメンテナンス費用が発生することもあるでしょう。不動産を売却すると、これらの無駄なランニングコストを削減することができます。

また、不動産は現金のようにきれいに分配できないため、相続人同士でトラブルに発展することも珍しくありません。相続した遺産を平等に分配するためにも、不動産の売却はとても有効な方法でしょう。

さらに、遠方に不動産がありメンテナンスが行き届いていない場合、知らないうちに老朽化してしまうことがあります。その場合、自然災害などで壁や屋根が剥がれ落ち、近隣へ被害が及んでしまう可能性も否定できません。不動産を売却しておくと、近隣住民とのトラブルも避けられます。

離婚がきっかけの売却

不動産の売却は引っ越しや相続した物件だけでなく、離婚がきっかけでマイホームを売却することもあるでしょう。その場合、売却して得たお金をどうするかなど、事前に取り決めておくことが多くあります。離婚後のトラブルを避けるためにも、事前にしっかりと売却について理解を深めておきましょう。

財産分与とは

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚のときにそれぞれの貢献度に応じて分け合うことをいいます。不動産（土地・一戸建て・マンションなど）も財産分与の対象に含まれるため、どのように分け合うか話し合う必要があります。

財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類に分けられますが、2人の合意が得られた場合はこれに限りません。夫婦の財産について細かい取り決めを行わずに離婚してしまうと、もらえるはずの財産をもらえないまま離婚することもあるでしょう。財産分与は法律上認められている権利なので、しっかりと取り決めて分け合うことが大切です。

離婚時に不動産を売却するメリット

離婚が決まった場合、住んでいた家（不動産）をどうするか迷うことがあるかもしれません。どちらかが住み続けることもできますが、一般的には離婚と同時に売却して得た代金でローンを返済するケースが多いでしょう。

離婚時に不動産を売却することで、財産が現金化されて分け合うことが簡単になります。住み替える場合は、新たな生活資金の確保にもつながり、これらかの計画を立てやすくなるでしょう。また、住宅ローンの保証人や共有名義など相手の名前が残ることもないため、売却して財産分与が済んだあとは、不動産に関するしがらみがなくなります。不動産を要因とした接触やトラブルの回避にもつながるでしょう。

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スピーディーな現金化が可能な売却

急にまとまった資金が必要になり、短期間で不動産を売却したいとお考えの方もいるでしょう。不動産の売却は短期間でできる方法と、ある程度の期間がかかる方法があります。それぞれの方法にはメリットや注意点があるため、よく比較して合った方法を選択するようにしましょう。ここでは、スピーディーに現金化できる売却方法をご紹介します。

不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社へ依頼する方法には、仲介売却のほかにも直接買い取ってもらう「不動産買取」があります。査定額に納得できればすぐに買い取ってもらえるため、スピーディーな現金化が可能です。仲介売却よりも売却価格が低い傾向にありますが、早ければ数日で現金化できるため急いでいる方におすすめです。

リースバックを利用する

リースバックは不動産を売却したあとに、その物件に住み続けられるという契約です。一時的にまとまった現金が必要なものの、売却後も現在の住まいにとどまりたいという方に向いています。賃貸契約を締結して賃貸として家賃を支払いながら住み続けられるという仕組みです。

家を担保に入れてお金を借りる

家を担保に入れて銀行などの金融機関からお金を借りる方法（リバースモーゲージ）もあります。不動産を担保に入れることにより、不動産の担保価値次第では、数千万円ほどの融資を受け取ることも可能です。借りたお金は分割払いで返済していきます。

ピックアップ！スピーディーな現金化でおすすめの方法は？

不動産を現金化する方法はいくつかありますが、現金化したあとの経済的な負担や利用のしやすさを考慮すると「仲介売却」と「不動産買取」がおすすめです。仲介売却は市場から購入希望者を募るため数ヶ月ほど、買い取りであれば最短数日で現金化することもできます。

＼売却と買い取りの気になるメリット・デメリットは？／
不動産の売り方のメリット・
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ローンの支払いが難しいときの売却

住宅ローンを滞納していたり、今後支払いが難しくなりそうだったりする状況でも、不動産を売却して処分することができます。住宅ローンは滞納すると最終的には競売にかけられ、強制退去を迫られることも珍しくありません。住宅ローンの支払いが難しくなってきたら、早めに対策を考えておきましょう。

また、スピーディーな現金化及びローン支払い困難場合、不動産オークションを利用すると仲介でのメリット、買取でのメリット双方活かすことができる場合があります。

不動産の仲介売却

住宅ローンの支払いが難しくなってきたら、まずは不動産会社による仲介売却を検討しましょう。仲介売却は、不動産売却に仲介を依頼して媒介契約を結び家の売却活動を行う、もっとも一般的な売却方法です。他の売却方法に比べて高い価格で不動産を売り出せるため、住宅ローン残積は売却価格によって一括返済することもできるでしょう。

任意売却

任意売却とは不動産の仲介売却が行えない場合に、住宅ローン債務の債権者である金融機関の承諾を得て家を売却する方法です。家の売却代金や自己資金を合わせても住宅ローンが完済できず、抵当権を抹消できない場合に、金融機関の条件付きで抵当権を外して売却できるのが任意売却です。家の売却後は、金融機関と交渉して無理のない範囲で住宅ローンの返済を行います。

リースバック

リースバックとは、住宅ローンが支払えない場合に家を売却して、その後は不動産会社へ家賃を支払いながらその家に住み続けられる売却方法です。資金に余裕が出たタイミングで再度、家を買い戻すこともできます。不動産会社へ直接買い取ってもらうため、不動産会社とリースバックの合意が得られれば、仲介売却や任意売却よりも短期間で家を売却することができます。